Kada se primenjuje javna prodaja? Zakon o izvršnom postupku predviđa da se prodaja pokretnih i nepokretnih stvari sprovodi kao sredstvo izvršenja, tj. kao izvršna radnja kojom se po zakonu prinudno ostvaruje novčano potraživanje. Izvršne radnje mogu se neposredno sprovesti protiv izvršnog dužnika i drugih lica u skladu sa ovim zakonom.
Koji predmeti mogu biti predmet izvršenja? Predmeti izvršenja su stvari i prava na kojima se po zakonu može sprovesti izvršenje radi ostvarivanja potraživanja. Međutim, predmeti izvršenja ne mogu biti stvari izvan prometa, kao ni druge stvari koje zakon isključuje. Na primer, kod prodaje pokretnih stvari, predmet izvršenja ne mogu biti odeća, obuća, rublje i drugi predmeti lične upotrebe, ordeni, medalje, ratne spomenice, porodične slike, kao ni drugi predmeti koje navodi zakon. Predmeti izvršenja ne mogu biti ni tražbine po osnovu poreza i drugih javnih obaveza. Konačno, predmeti izvršenja ne mogu biti ni objekti, oružje i oprema namenjeni odbrani i bezbednosti države.
Na osnovu čega se sprovodi izvršenje? Izvršenje se sprovodi po osnovu Rešenja o izvršenju, kojim se usvaja zahtev iz predloga za izvršenje. U oglasima na dobošu kojima se objavljuje javna prodaja stvari u izvršnom postupku, takvo rešenje moći ćete da vidite u delu oglasa koji nosi naslov “Pravni osnov”.
PRODAJA STVARI KOD IZVRŠENJA NA POKRETNIM STVARIMA
Izvršenje na pokretnim stvarima sprovodi se popisom i procenom stvari, prodajom stvari i namirenjem izvršnog poverioca od iznosa dobijenog prodajom. Popisuju se stvari koje se nalaze u državini izvršnog dužnika, kao i njegove stvari koje se nalaze u državini izvršnog poverioca. Svim licima koja poseduju ili imaju kontrolu nad popisanim stvarima zabranjuje se da raspolažu tim stvarima bez sudskog naloga.
Procena vrednosti stvari sprovodi se istovremeno sa njihovim popisom. Procenu vrši sudski izvršitelj, a ako je to potrebno stručno lice ili veštak koga odredi sud. Procena se vrši na osnovu tržišne cene takve stvari u mestu popisa. Sud može odlučiti i da se procena izvrši na osnovu pribavljenih izveštaja o ceni od odgovarajućih organizacija i institucija. Popisane stvari se ne mogu prodati za iznos ispod procenjene vrednosti na prvom nadmetanju. Izvršni poverilac i izvršni dužnik mogu sporazumno utvrditi vrednost stvari.
Kada se sprovodi prodaja popisanih pokretnih stvari? Prodaja popisanih stvari sprovodi se po pravosnažnosti rešenja o izvršenju, osim ako izvršni dužnik predloži ili na predlog izvršnog poverioca pristane da se prodaja izvrši ranije, ili ako su u pitanju stvari koje su podložne brzom kvarenju ili ako postoji opasnost od znatnog smanjenja cene popisanih stvari.
Prodaja stvari se vrši putem usmenog javnog nadmetanja ili neposrednom pogodbom. Način prodaje određuje zaključkom sud, pazeći na to da se postigne najpovoljnije unovčenje stvari. Prodaja putem nadmetanja odrediće se ako su u pitanju stvari veće vrednosti, a može se očekivati da će se stvari prodati po ceni većoj od procenjene vrednosti. Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom zaključuje se između kupca s jedne strane i sudskog izvršitelja ili lica koje obavlja komisione poslove, s druge strane. O neposrednoj pogodbi možete saznati nešto više u posebnom odeljku ove stranice koji je posvećen upravo ovom načinu kupovine.
Ko prodaje pokretnu stvar? Sudski izvršitelj pokretne stvari prodaje u ime i za račun izvršnog poverioca, a lice koje obavlja komisione poslove u svoje ime a za račun izvršnog poverioca.
Objavljivanje javne prodaje. Prodaja stvari objavljuje se na oglasnoj tabli suda najkasnije 15 dana pre dana održavanja ročišta za javnu prodaju. Na oglasima koji Vas na dobošu obaveštavaju o javnoj prodaji pokretnih stvari u izvršnom postupku, datum ročišta za prodaju stvari možete pronaći na delu oglasa pod nazivom “Datum prodaje”. Ukoliko taj datum nije naveden, kontaktirajte izvršnog poverioca putem polja koja je na samom oglasu predviđena za to.
Da li prodajna cena može biti niža od procenjene vrednosti stvari? Ako na prvom nadmetanju nije postignuta cena u visini procenjene vrednosti, sud će na predlog stranke odrediti novo nadmetanje na kome će početna cena biti jednaka jednoj polovini procenjene vrednosti. Isto se primenjuje i kad se popisane stvari nisu mogle prodati u visini procenjene vrednosti putem neposredne pogodbe, u roku koji je odredio sud, niti na nekom docnijem ročištu za prodaju.
Koja je Vaša obaveza kao kupca pokretne stvari? Ukoliko na ročištu budete ponuđač sa najvećom ponudom, morate platiti cenu za pokretnu stvar odmah nakon objavljivanja rezultata, ako sud zaključkom ne odluči drugačije. Ako cenu ne platite odmah po pozivu suda, drugi ponuđač će biti proglašen kupcem i platiti onu cenu koju je on ponudio, i tako redom.
U slučaju da ni jedan od ponuđača sa odgovarajućom ponudom ne uplati cenu odmah po pozivu suda, sud će na zahtev jedne od stranaka oglasiti da prvo ročište nije uspelo.
Zahtev sudu za zakazivanje novog ročišta izvršni poverilac može podneti u roku od osam dana od dana održavanja neuspelog ročišta. Ukoliko izvršni poverilac u roku od osam dana ne predloži novo ročište postupak će se obustaviti.
Kada možete da peuzmete kupljenu pokretnu stvar? Ako je u pitanju pokretna stvar, kupljenu stvar moći ćete da preuzmete od sudskog izvršitelja po isplati cene. Sudski izvršitelj će Vam predati stvari i ako niste položili cenu, ako na to, na svoj rizik, pristanu izvršni poverilac i učesnici koji imaju pravo prvenstva u namirenju, u granicama iznosa koji bi im pripali iz postignute cene. Ako Vam sudski izvršitelj preda stvar, a Vi ne položite cenu u roku koji Vam je određen, može se zatražiti od suda da u Vam u istom postupku naloži da platite cenu, te nakon pravosnažnosti i izvršnosti tog rešenja, mogu predložiti izvršenje.
PRODAJA STVARI KOD IZVRŠENJA NA NEPOKRETNIM STVARIMA
Izvršenje na nekretnini sprovodi se zabeležbom rešenja o izvršenju u javnu knjigu, utvrđenjem vrednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem izvršnih poverilaca iz iznosa dobijenog prodajom. U javnoj knjizi izvršiće se zabeležba rešenja o izvršenju, odnosno drugi odgovarajući upis predviđen propisima o upisu prava na nekretninama u javne knjige. Tim upisom izvršni poverilac stiče pravo da svoje potraživanje namiri iz nekretnine i u slučaju da treće lice kasnije stekne na istoj nekretnini pravo svojine.
Da li možete da razgledate nekretninu koju biste želeli da kupite? Ako ste zainteresovani za kupovinu nekretnine, sud će Vam dati dozvolu da u prikladno vreme razgledate tu nekretninu. Ukoliko Vam neki od oglasa na dobošu koji objavljuju prodaju nepokretnosti bude zanimljiv, i želite da razgledate nekretninu, preporučujemo Vam da kontaktirate poverioca putem polja na oglasu predviđene za to.
Da li kupovinom prestaje da važi založno pravo na nekretnini? Posebno važno za Vas kao kupca je da se založno pravo upisano na nekretnini gasi danom pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine i ako založni poverioci nisu potpuno namireni. Drugim rečima, zakonom Vam je zagarantovano na nekretnina koju kupite neće nositi teret po osnovu založnog prava izvršnog poverioca.
Sa druge strane, kupac nekretnine i založni izvršni poverilac mogu se sporazumeti da založno pravo ostane na nekretnini i posle pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine, a da kupac preuzme dug izvršnog dužnika prema založnom izvršnom poveriocu, u iznosu koji bi mu pripao u izvršnom postupku. U tom slučaju kupovna cena se smanjuje za iznos preuzetog duga.
Da li mogu postojati drugi tereti na nekretnini koju kupite u izvršnom postupku? Prodajom nekretnine ne gase se stvarne službenosti na nekretnini. Stvarna službenost-je pravo vlasnika jedne nekretnine (povlasno dobro) da na određeni način i u određenoj meri koristi tuđu nekretninu (poslužno dobro) bez obzira ko je njen vlasnik ili da vlasniku poslužnog dobra zabrani da se njime u određenom pravcu koristi, npr. pravo da se uzima voda sa tuđeg bunara, ili pravo da se zahteva da se nadziđuje kuća jer bi se na taj način titularu povlasnog dobra zaklonio vidik.
Prodajom nekretnine, ne gase se ni lične službenosti ni stvarni tereti koji su u javnoj knjizi upisani pre prava založnih izvršnih poverilaca i prava na namirenje izvršnih poverilaca na čiji je predlog određeno izvršenje. Lične službenosti se mogu ugasiti i na zahtev izvršnog poverioca, uz odgovarajuću naknadu.
Ostale lične službenosti i stvarni tereti gase se prodajom nekretnine.
Da li prestaje zakup na kupljenoj nekretnini? Prodajom poslovne zgrade ili poslovne prostorije ne prestaje zakup te zgrade odnosno poslovne prostorije, ako je pre donošenja rešenja o izvršenju nekretnina predata u državinu zakupcu. Vi, kao kupac, stupate u prava i obaveze zakupodavca.
Takođe, zakup stana na neodređeno vreme stečenog pre sticanja založnog prava ili prava radi čijeg se ostvarenja izvršenje traži, ne prestaje prodajom nekretnine. Kupac ponovo stupa na mesto zakupodavca od trenutka sticanja svojine na nekretnini.
Kako se utvrđuje vrednost nekretnine? Sud će pristupiti utvrđivanju vrednosti nekretnine po pravosnažnosti rešenja o izvršenju. Vrednost nekretnine utvrđuje se u visini tržišne cene na dan procene, a na osnovu nalaza i mišljenja veštaka, drugih činjenica ili na drugi pogodan način. Prilikom utvrđivanja vrednosti nekretnine, vodiće se računa i o tome koliko nekretnina manje vredi zbog toga što na nekretnini ostaju određena prava i posle prodaje.
Sud će, na predlog stranke, koji mora biti podnesen najdocnije osam dana pre ročišta za prodaju, na ročištu za prodaju zaključkom ponovo utvrditi vrednost nekretnine, ako stranka učini verovatnim da se ta vrednost znatno izmenila od dana prethodnog utvrđivanja vrednosti do dana prodaje. Vrednost nekretnine utvrđuje sud rešenjem, protiv na koje je moguće uložiti žalbu. Na prvom ročištu za prodaju nekretnina se ne može prodati ispod procenjene vrednosti.
Kada se sprovodi prodaja nekretnine? Po pravosnažnosti rešenja o izvršenju i rešenja o utvrđivanju vrednosti nekretnine, sud donosi zaključak o prodaji nekretnine kojim se određuju način i uslovi prodaje, kao i vreme i mesto prodaje, vremenski period u toku dana u kome će se omogućiti razgledanje nekretnine, ako se prodaja vrši putem javnog nadmetanja. Stranka može o svom trošku da objavi zaključak o prodaji u sredstvima javnog informisanja odnosno da o zaključku obavesti lica koja se bave posredovanjem u prodaji nekretnine.
Da li postoji pravo preče kupovine? Lice koje ima zakonsko pravo preče kupovine nekretnine koja je predmet izvršenja prodajom ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem, Ako takvo lice odmah po zaključenju nadmetanja izjavi da nekretnina kupuje pod istim uslovima koje ste Vi kao najbolji ponuđač ponudili.
Lice koje ima ugovorno pravo preče kupovine ostvariće ga, ako nije postojalo zakonsko pravo, ili ga titular tog prava nije koristio.
Ako na nekretnini nije postojalo ni zakonsko ni ugovorno pravo preče kupovine, odnosno ako imaoci ovo pravo nisu koristili, pravo preče kupovine ima izvršni poverilac. Izvršni poverilac stiče pravo preče kupovine nekretnine zabeležbom rešenja o izvršenju na nekretnini.
Ako lica koja su stekla pravo preče kupovine nekretnine pre izvršnog poverioca izjave na zapisnik pred sudom da se neće koristiti tim pravom, izvršni poverilac ima prednost pred najpovoljnijim ponuđačem ako odmah po zaključenju prodaje izjavi da nekretnina kupuje pod istim uslovima.
Ako se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom, sud će pozvati nosioca zakonskog prava preče kupovine, nosioca ugovornog prava preče kupovine koje je upisano u javne knjige i izvršnog poverioca da se u zapisniku kod suda izjasni da li to pravo hoće da koristi.
Kako se prodaje nekretnina? Prodaja nekretnine vrši se putem usmenog javnog nadmetanja. Ročište za prodaju nekretnine održava se u sudskoj zgradi, ako sud ne odredi drugačije.
Stranke i založni poverioci mogu se u svako doba sporazumeti da se prodaja nekretnine izvrši u određenom roku neposrednom pogodbom. Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom zaključuje se u pismenom obliku i ovaj ugovor proizvodi dejstvo od dana pravosnažnosti rešenja o dosuđenju.
Koji su uslovi prodaje? Uslovi prodaje, pored ostalih podataka, sadrže:
1) bliži opis nekretnine sa pripatcima;
2) naznačenje prava trećih lica koja ne prestaju prodajom;
3) naznačenje službenosti i stvarnih tereta koje kupac preuzima;
4) procenjenu vrednost nekretnine utvrđenu rešenjem suda;
5) rok u kome je kupac dužan da položi cenu, koji ne može biti duži od 30 dana od dana prodaje;
6) način prodaje, iznos jemstva, rok u kome mora biti jemstvo dato, kod koga i kako mora biti dato.
Na predlog izvršnog poverioca ili izvršnog dužnika, datum, mesto i uslovi prodaje objaviće se u sredstvima javnog informisanja, o trošku predlagača.
Polaganje obaveznog jemstva. U javnom nadmetanju mogu učestvovati samo lica koja su prethodno položila jemstvo. Jemstvo iznosi jednu desetinu utvrđene vrednosti nekretnine.
Kod prodaje neposrednom pogodbom kupac polaže jemstvo licu sa kojim je zaključio ugovor i to neposredno pred zaključenje ugovora.
Da li se jemstvo vraća ponuđaču? Ponudiocima čija ponuda nije prihvaćena vratiće se jemstvo odmah po zaključenju javnog nadmetanja.
Šta ako se na ročištu pojavim sam kao ponudilac?
Ročište za prodaju nekretnine održaće se i kad prisustvuje samo jedan ponudilac. Ročište za prodaju nekretnine se neće održati ako je izvršni poverilac jedini ponudilac. Sud može na predlog stranaka ili založnog izvršnog poverioca, odrediti, prema okolnostima slučaja, da se ročište za prodaju odloži, ako je prisutan samo jedan ponudilac.
Da li Vi možete biti kupac? Kupac ne može biti, ni na osnovu nadmetanja, niti na osnovu neposredne pogodbe, izvršni dužnik, sudija ili sudski izvršitelj, kao i lica koja su učestvovala u proceni.
Da li početna cena može biti spuštena? Na prvom ročištu za prodaju nekretnina se ne može prodati ispod procenjene vrednosti.
Ako se nekretnina nije mogla prodati na prvom ročištu, sud će zakazati drugo ročište na kome se nekretnina može prodati ispod procenjene vrednosti, ali ne ispod dve trećine te vrednosti. Od prvog do drugog ročišta mora proteći najmanje 30 dana.
Stranke i založni izvršni poverioci mogu se sporazumeti, izjavom datom na zapisniku kod suda pred kojim izvršni postupak teče, da se nekretnina može prodati putem nadmetanja i za nižu cenu od utvrđene vrednosti odnosno nižu od dve trećine te vrednosti. Isti slučaj može biti primenjen i u slučaju da se nekretnina nije mogla prodati neposrednom pogodbom za utvrđenu vrednost, niti na nekom docnijem ročištu za prodaju.
Kako izgleda nadmetanje? Na ročištu za prodaju sud objavljuje da se pristupa nadmetanju pošto utvrdi da su ispunjeni uslovi za održavanje ročišta.
Nadmetanje počinje objavljivanjem početne cene. Ako najmanje jedan učesnik prihvati objavljenu cenu objavljuje se sledeća koja je viša, i to najviše za pet procenata od prethodne. Ovaj postupak se ponavlja sve dok poslednja ponuđena cena ostane neprihvaćena.
Nadmetanje se zaključuje po isteku deset minuta neposredno posle stavljanja najpovoljnije ponude.
Po zaključenom nadmetanju, sud utvrđuje koji je ponudilac ponudio najveću cenu i objavljuje da se tom ponudiocu dosuđuje nekretnina. O dosuđenju nekretnine prodate javnim nadmetanjem sud donosi posebno rešenje koje se objavljuje na oglasnoj tabli suda i dostavlja svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji, kao i svim učesnicima u nadmetanju.
Kako izgleda dosuđenje nekretnine u slučaju neposredne pogodbe? Sud će doneti rešenje o dosuđenju nekretnine prodate neposrednom pogodbom, pošto utvrdi da su ispunjeni uslovi za punovažnost prodaje. Rešenje o dosuđenju objavljuje se na oglasnoj tabli suda i dostavlja svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji, kao i kupcu.
Kada polažete cenu za nekretninu koju ste kupili? Kupac je dužan da položi cenu u roku određenom zaključkom o prodaji. Ako ponuđač sa najvećom ponudom ne položi prodajnu cenu u predviđenom roku, sud će proglasiti prodaju tom ponuđaču bez pravnog dejstva i novim rešenjem dosuditi da je nekretnina prodata drugom po redu ponuđaču. Ako ni taj ponuđač ne položi cenu koju je ponudio u određenom roku, sud primenjuje ova pravila i na trećeg ponuđača.
Upis prava svojine (uknjiženje) na nekretnini Nakon polaganja cene u slučaju prodaje nekretnine javnim nadmetanjem, odnosno po polaganju cene i pravosnažnosti rešenja o dosuđenju u slučaju prodaje neposrednom pogodbom, sud će doneti rešenje da se nekretnina preda kupcu i da se, po pravosnažnosti tog rešenja, u javnu knjigu upiše u njegovu korist pravo svojine.
Protiv rešenja o predaji nekretnine dozvoljena je posebna žalba.
U slučaju da sva tri ponuđača sa najvišom ponudom ne polože ponuđenu odnosno prodajnu cenu u roku, sud će rešenjem prodaju oglasiti nevažećom i odrediti novu, koja će se održati najkasnije u roku od 45 dana od dana pravosnažnosti rešenja kojim je prodaja oglašena nevažećom. Iz položenog jemstva tih ponuđača izmiriće se troškovi nove prodaje i nadoknaditi eventualna razlika između cene postignute na ranijoj i novoj prodaji.
Iseljenje iz nekretnine. Predajom nekretnine izvršni dužnik gubi pravo poseda nekretnine i dužan je da nekretnina preda kupcu odmah nakon dostavljanja rešenja o predaji nekretnine, ako zakonom ili sporazumom s kupcem nije drugačije određeno. Nakon što donese rešenje o predaji nekretnine, sud će na zahtev kupca, naložiti izvršnom dužniku zaključkom da nekretninu isprazni i preda kupcu.
Kupac stiče položaj izvršnog poverioca podnošenjem predloga za izvršenje radi ispražnjenja i predaje nekretnine.
Po donošenju rešenja o predaji nekretnine, sud će na predlog kupca zaključkom naložiti ispražnjenje i predaju nekretnine drugim licima koja se u nekretnini nalaze.
Šta ako rešenje o izvršenju bude ukinuto ili preinačeno? Vaše pravo je zaštićeno. Ukidanje ili preinačenje rešenja o izvršenju posle pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine kupcu nema uticaja na njegovo pravo stečeno po rešenju o predaji nekretnine.
