Kupovina predmeta od strane građana u postupcima javnog nadmetanja u okviru izvršnog postupka je u većini razvijenih država uobičajen način povoljnog i jednstavnog pribavljanja nekretnina, vozila, opreme ili drugih predmeta. Ipak, ovaj način kupovine je i dalje velika nepoznanica za naše građane. Portal doboš Vas u ovom pojednostavljenom vodiču upoznaje sa osnovnim koracima sa kojima ćete se susresti prilikom učešća na javnom nadmetanju u okviru izvršnog postupka.
1. korak: Pronađite oglas
Potragu za predmetom koji želite da kupite na javnoj prodaji započnite na portalu doboš, gde će se takva pretraga i završiti jer je doboš prvi i jedini internet portal u Srbiji sa ažurnom bazom nekretnina, vozila, opreme i drugih predmeta oglašenih za prodaju u izvršnom postpuku.
2. korak: Analizirajte oglas i uslove prodaje
Ukoliko niste izvršni dužnik u datom postupku, sudija ili sudski izvršitelj, i niste učestvovali u proceni vrednosti predmeta prodaje, možete učestvovati u javnom nadmetanju za kupovinu željenog predmeta, jer niste jedno od lica kojima u skladu sa zakonom nije dozvoljeno da je pojave kao kupci u izvršnom postupku.
Kada pronađete traženi oglas, veoma je bitno da najpre obratite pažnju na pravni osnov za prodaju (koji možete videti na detaljnom prikazu oglasa na portalu). Saznanje o pravnom osnovu prodaje treba da predstavlja polaznu osnovu za Vaš kontakt sa oglašivačem prodaje (koristeći opciju „kontaktiraj poverioca“ na portalu) kako biste se dobro raspitali o Zaključku suda o prodaji datog predmeta, jer se u takvom zaključku određuje način i uslovi prodaje.
Ovi uslovi sadrže, pored ostalog, bliži opis i procenjenu vrednost predmeta, navođenje eventualnog postojanja prava trećih lica koja ne prestaju prodajom, rok u kome ste dužni da kao kupac položite cenu, iznos jemstva. Najčešće ćete sve ove elemente moći da vidite na samom oglasu koji doboš objavljuje, ali uvek imajte na umu da je potrebno da se u direktnom kontaktu sa poveriocem dodatno raspitate, i otklonite svaku sumnju u pogledu pravnih uslova prodaje.
Posebno je važno imati u vidu da postoje određena lica koja u skladu sa zakonom imaju pravo prvenstva (pravo preče kupovine) nad ostalim učesnicima, ali pod tačno propisanim uslovima. To su:
- lice koje ima zakonsko pravo preče kupovine, ako odmah po zaključenju nadmetanja izjavi da predmet kupuje pod istim uslovima
- lice koje ima ugovorno pravo preče kupovine, pod istim uslovima kao i lice koje ima zakonsko pravo preče kupovine, ako nije postojalo zakonsko pravo, ili ga titular tog prava nije koristio
- na kraju, ako na predmetu nije postojalo ni zakonsko ni ugovorno pravo preče kupovine, odnosno ako imaoci ovo pravo nisu koristili, pravo preče kupovine ima izvršni poverilac.
3. korak: Razgledajte predmet i dobro se raspitajte o njemu
Kao što ćete videti na oglasima objavljenim na dobošu, kao zainteresovano lice imate pravo da pre datuma održavanja javne prodaje razgledate nepokretnost, odnosno drugi predmet koji želite da kupite, kako biste se uverili da li stvarno stanje predmeta odgovara opisu iz sudske dokumentacije.
Ukoliko oglas objavljen na portalu ne sadrži podatak o vremenu kada predmet možete razledati, podatak o tome možete dobiti od poverioca koga jednostavno možete kontaktirati putem kontakt forme uz svaki oglas. Razledanje predmeta je dobra prilika da se na licu mesta još jednom podrobno raspitate o samom predmetu, i otklonite sve potencijalne sumnje koje biste mogli imati u vezi sa kvalitetom predmeta, ali i samim uslovima prodaje.
4. korak: Položite jemstvo
Kako bi se smanjila mogućnost da se prilikom licitiranja na javnom nadmetanju pojave lica koja nisu zaista zainteresovana za kupovinu, Zakonom je propisano da učesnici u javnom nadmetanju moraju položiti određeni novčani iznos na ime jemstva. Jemstvo iznosi jednu desetinu utvrđene vrednosti predmeta, i uplaćuje se na račun koji ćete videti na samom oglasu, odnosno koji ćete saznati u kontaktu sa poveriocem. Vodite računa da je jemstvo potrebno uplatiti u određenom roku pre samog javnog nadmetanja.
Ukoliko Vaša ponuda na javnom nadmetanju ne bude prihvaćena, jemstvo će Vam u celosti biti vraćeno odmah po zaključenju javnog nadmetanja.
5. korak: Učestvujte na javnom nadmetanju
Ovaj korak je, naravno, suštinski i predstavlja krunu Vaše dobre pripreme za kupovinu predmeta u okviru izvršnog postupka.
Osnovno pravilo je da se ročište za prodaju nepokretnosti održava u sudskoj zgradi. Ako sud odluči da se prodaja sprovodi na nekom drugom mestu, to ćete moći da vidite iz teksta oglasa koji će preneti odgovarajuću odredbu zaključka suda koja utvrđuje vreme i mesto sprovođenja javnog nadmetanja. Obratite pažnju i na vreme održavanja javnog nadmetanja, jer je često potrebno da na nadmetanje dođete nešto ranije, zbog praktične potrebe registracije učesnika.
Nadmetanju se pristupa pošto se utvrdi da su ispunjeni uslovi za održavanje ročišta za prodaju. Nadmetanje počinje objavljivanjem početne cene. Na prvom ročištu za prodaju predmet se ne može prodati ispod procenjene vrednosti (dakle ispod vrednosti koju je odredio sudski veštak, a koja je navedena u Zaključku o prodaji).
Ako najmanje jedan učesnik prihvati objavljenu cenu, tada počinje ono što se svakodnevnim rečnikom naziva licitacijom - objavljuje se sledeća ponuda koja je viša, i to najviše za pet procenata od prethodne, itd, sve dok poslednja ponuđena cena ostane neprihvaćena. Nadmetanje se zaključuje po isteku deset minuta neposredno posle stavljanja najpovoljnije ponude. Po zaključenom nadmetanju, sud utvrđuje koji je ponudilac ponudio najveću cenu i objavljuje da se tom ponudiocu dosuđuje predmet.
O dosuđenju predmeta prodatog javnim nadmetanjem sud donosi posebno rešenje koje se objavljuje na oglasnoj tabli suda i dostavlja svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji, kao i svim učesnicima u nadmetanju.
Imajte na umu da se predmet neće uvek prodati na prvom ročištu. U tom slučaju, sud će zakazati drugo ročište na kome se predmet može prodati ispod procenjene vrednosti, ali ne ispod dve trećine te vrednosti. Od prvog do drugog ročišta mora proteći najmanje 30 dana. Ako se i na drugom ročištu ponovi ovakva situacija, sud će naredna ročišta odrediti samo na predlog izvršnog poverioca. Ipak, stranke i založni izvršni poverioci mogu se sporazumeti da se nepokretnost može prodati putem nadmetanja i za nižu cenu od utvrđene vrednosti odnosno nižu od dve trećine te vrednosti.
6. korak: Isplatite cenu predmeta
Ako dođete do ovog koraka, čestitamo Vam na uspešnom nadmetanju. Vodite računa da ste u tom slučaju dužni da položite cenu koju ste izlicitirali u roku određenom zaključkom o prodaji. Ako ne položite prodajnu cenu u predviđenom roku, sud će proglasiti prodaju bez pravnog dejstva i novim rešenjem će dosuditi da je predmet prodat drugom po redu ponuđaču (dakle ponuđaču koji je ponudio drugi najviši iznos). Ako nakon Vas, ni drugi ni treći ponuđač ne polože ponuđenu odnosno prodajnu cenu u roku, sud će rešenjem prodaju oglasiti nevažećom i odrediti novu, a to će rezultirati i time da se iz Vašeg položenog jemstva (i jemstva drugog i trećeg najboljeg ponuđača) izmiriti troškovi nove prodaje i nadoknaditi eventualna razlika između cene postignute na ranijoj i novoj prodaji.
7. korak: preuzmite predmet koji ste kupili
Ukoliko ste kupili nekretninu, nakon polaganja cene, sud će doneti rešenje da Vam se nepokretnost preda i da se, po pravosnažnosti tog rešenja, u javnu knjigu upiše u Vašu korist pravo svojine. Na taj način Vi i formalno postajete vlasnik nepokretnosti. Slično je i kod pokretnih stvari koje će Vam sudski izvršitelj predati odmah po isplati cene.
Izvor: doboš redakcija
